등기부등본 보는법! (쉽~게 설명 + 계약 전 피해야하는 용어 총정리!)

등기부등본이란?

등기부등본은 부동산 거래 시, 기본 중의 기본적인 자료인데요!

문제는 생소한 용어가 많아 무슨 내용인지 이해하기 어렵다는 점이죠.

그래서 준비했습니다!

풀어서 최대한 쉽게 설명드리는 등기부등본 보는 법!!!

표제부부터 을구까지, 조심해야 하는 용어와 이유까지 풀어서 설명드립니다.

 

등기부등본은 아래와 같은 내용을 담고 있습니다.

소유권: 해당 부동산이 지금 누구에게 소유권이 있는지,  과거에는 누구의 것이었는지?

주담대 비용은 얼마나 받았는지, 면적은 얼마인지 등

부동산의 과거부터 현재까지의 세세한 이야기가 기록되어 있는 공적인 장부라고 생각하시면 됩니다.

등기부등본에서는 부동산의 소재지번, 면적, 소유권, 가압류, 근저당, 권리자 등의 용어로 기록되어 있습니다.

 

 

등기부등본 구성은?

등기사항전부증명서를 확인하시면 "등기부등본표제부, 갑구, 을구"로 구분되어 있습니다.

항목별로 아래에서 찬찬히 알려드릴게요.

 

등기부등본 표제부

토지와 건물 모두 아래와 같은 구성을 하고 있습니다.

다만, 형광펜 칠해진 곳이 건물이면 "건물, 집합건물" 이런 식으로 기재되어 있습니다.

등기부등본(등기사항전부증명서)

 

표제부 접수는 등기 접수 날짜, 표제부 소재지번은 부동산의 주소 지번 및 위치가 표시되어 있습니다.

그리고 토지의 경우는 지목이 임야인지 전답인지, 과수원인지 등이 구분되어 있습니다.

반면, 건물은 건물내역에 구조, 층수, 용도, 면적이 기재되어 있습니다. 

(단독주택인지, 철근 콘크리트 구조인지, 층별 면적이 얼마인지 등)

 

 

 

주택으로 계약하시려면, 주거용인지 여부를 확인하는 것이 우선입니다.

근린생활시설: 주거용이 아니기 때문에 전세보증보험 가입을 할 수 없고, 전세자금에 대한 안전성 확보가 어려워요.
▶실제로 주거용으로 사용된다 하더라도 "건물용도"가 "근린생활시설"인 곳 있으니 주의하세요!!!

또한 얼마나 넓은지 확인하려면, 전용 면적을 확인하시는 것도 좋겠죠?

 

 

등기부등본 갑구

순위번호가 1, 2, 3 순으로 아래로 이어지는데요.

순위 번호 1번이 권리의 우선순위입니다.

 

보통 매매의 경우에는 1번은 가장 처음에 그 부동산을 가졌던 사람, 마지막 번호에 기재된 권리자가 현재의 부동산 소유주입니다. 하지만, 등기 목적이 소유권 보존이면 이 사람이 계속 소유권을 갖고 있는 것이니 꼭 확인하시고요.

소유권이전 여부를 확인하시고 등기원인에 "매매" 여부를 함께 확인하셔서 현재의 소유주를 정확히 확인하셔야 한다는 것 잊지 마세요!

또한 계약 당사자가 실 소유주인지 확인하시려면 계약 시, 신분증을 대조해서 동일인 여부를 확인해 보시면 됩니다.

 

 

 

※ 소유권 분쟁 소지가 있을 수 있으니 주의해야 하는 부동산 용어
경매개시결정: 집주인이 빚 못 갚아 집이 경매에 넘어간 상황
압류/가압류: 집주인이 빚을 못 갚아 채권자가 빌려준 돈 받으려고 집을 법원에 신청한 상태
가처분
예고등기/가등기: 집주인 곧 바뀔 수 있음을 예고하는 것
신탁: 신탁에 소유권 넘기고 돈을 많이 빌린 경우로, 신탁사기는 흔한 전세사기유형
임차권등기명령: 집주인이 기존 임차인에게 임대차보증금(보증금)을 미반환 한 것

▶ 갑구에 위와 같은 용어가 나왔다? 계약을 하시면 안 됩니다.
위의 용어를 곱씹어보시고 가급적 거르시고, 부득이하게 계약하셔야 한다면 등기순서 매우 매우 중요하니 순위번호가 몇 번인지 꼭꼭꼭!!! 확인해 두세요.

 

등기부등본 을구

등기부 을구는 금융권에서 담보대출받은 채무 내역을 확인할 수 있으며, 등기목적에는 근저당권, 전세권 등이 표시됩니다.

권리자 및 기타 사항에는 채무자는 누구인지, 채권최고액이 얼마인지 등 상세한 내역도 확인 가능합니다.

빨간 줄로 그어진 경우에는 근저당 설정 내역이 해제된 것입니다.

 

일반적으로 채무 합계가 시세의 70%를 넘어가면 임대차 계약하지 않을 것을 권장합니다.

또한, 채권 최고액과 전세금의 합계가 경매 진행 시에는 낙찰 예상금액보다 적어야 안전합니다.

 

참고로 공공기관이나 은행제출용이면 열람은 날인이 없어 법적 효력이 없어 열람이 아닌, "발급"으로 인터넷등기소(부동산등기▷발급)에서 700원 내고 받아 제출하셔야 합니다. 

등기부등본 열람은 첫 열람 후 1시간 이내에만 재열람 및 출력이 가능합니다.
등기부등본 발급은 1회만 출력이 가능합니다.

 

등기부등본 열람만 하는 경우, 무료로 확인 가능한 사이트가 있는데요.

▼ 그건 여기에서 확인하시면 됩니당! ▼ 

등기부등본 무료열람, 발급 여기서!

 

 

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