부동산 세금의 종류!
취득 시: 취득세
보유 시: 재산세, 종합부동산세
처분 시: 양도소득세
오늘 다루어볼 양도소득세는 계산이 복잡한 세율로,
계산방법은 어떠한지, 계산 시 어떤 항목이 공제되는지, 비과세 요건은 무엇인지
알아두면 절세에 도움이 될 수 있기에 다루어 보려고 합니다!
양도소득세 자동계산이 가능한 곳도 함께 안내드릴게요 :)
양도소득세 계산방법은?
기본적인 양도소득세 산출구조에 대해 알아보겠습니다.
양도가액(실 거래가액)
- 취득가액(실거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매 사례 가액 ▶ 감정가액 ▶ 환산취득가액 순차 적용함)
- 필요경비(*아래에 자세히 기술: 인테리어, 리모델링, 중개수수료 등)
= 양도차익
- 장기보유특별공제
= 양도소득금액
- 기본소득공제
= 과세표준
x 세율
= 양도소득세 산출세액
- 세액공제/감면세액(전자신고세액공제, 외국납부세액공제 등)
+ 가산세(납부지연, 환산 취득가액 등)
= 양도소득세 최종 납부할 세액
* 취득세, 등록세 등은 취득가액에 가산되는 항목
양도소득세율표
국세청 홈페이지에서 가져온 21년 이후의 양도세율입니다.
과표 기준은 1200만 원, 4600만 원, 8800만 원,
1억 5천만 원 이하, 3억 이하, 5억 이하, 10억 이하, 10억 초과로 나뉘어
세율이 결정되고 아래와 같습니다.
양도소득세 필요경비란?
양도소득세를 계산할 때는 각종 금액을 공제합니다.
자본적 지출과 필요경비가 이에 해당합니다.
주택의 가치를 올리는 지출액을 자본적 지출이라 하며,
구체적으로는 '주택 내용연수의 연장, 주택가치의 상승의 원인이 되는 지출'을 의미합니다
양도소득세 필요경비는 양도소득세 산정 시 양도가액을 낮춰주는 요소 중 하나입니다.
양도소득세 산정 시 대다수의 분들이 기간 소요로 인해 주택 매입 당시,
주택 매입 후 보유 당시 주택 관련 지출증빙을 분실하시는 경우가 많은데요,
양도소득세 산정 시 필요경비에 대한 지출증빙만 구비해도 양도소득세가 일부 절세 가능합니다.
분실하지 마시고 꼭 챙겨두세요!
양도소득세 필요경비로 인정되는 항목(자본적 지출)
엄밀하게 따지면 지출과 경비는 차이가 있지만, 보통 ‘필요경비’로 통합하여 사용하니 통칭하여 설명드릴게요.
필요경비를 활용해 양도소득세를 절약하는 방법은 많은 투자자들이 알고 있는 방법입니다.
양도소득세를 신고할 때 투입되었던 필요경비를 최대한 많이 포함해서 공제 금액을 늘리는 것이죠.
아래에서는 필요경비로 인정되는 게 무엇인지 정리해드리겠습니다!
1. 취득세, 등록세
2. 법무사 및 공인중개사 수수료
3. 세무사 세무 신고 수수료
4. 공사 비용: 샤시 설치, 발코니, 방 확장, 주방 확장 등
5. 토지 초과 이득세 및 개발, 재개발 부담금
6. 상하수도 배관 공사
7. 보일러와 같은 난방 시설 "교체" 비용
8. 소유권 확보, 소송 비용, 화해 비용, 근저당권 인수비용
9. 장기할부조건 연부이자
10. 경매, 공매로 취득 시 유치권 변제 금액
11. 건축 허가 취소의 행정 소송 비용
12. 사해 행위 소송 등 국가에 지급한 화해 비용
13. 경락 대금에 불포함된 대항력 있는 전세 보증금
14. 토지 이용 편의를 위한 장애 철거 비용: 불법건축물 철거비용, 묘지 이장비 등
15. 부동산 매각 광고비
16. 대신 지급한 전 매도인의 양도소득세
17. 취득 시 부담한 부가가치세
18. 양수인이 부담한 양도자의 관리비, 연체료
19. 건물의 용도 변경, 대수선 공사 비용
20. 매입한 채권 매각차손액
위의 기술한 20개는 주요한 필요 경비로, 이 외에도 다른 필요경비 인정액이 존재할 수 있습니다.
세금계산서, 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등을 꼭 챙겨서
양도소득세 산정 시 필요경비에 산입해 양도소득세를 절세하시길 바랍니다.
세법 상 구체적인 자본적 지출 항목
1. 용도변경을 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등 피난시설 등의 설치
4. 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 개량, 확장, 증설 등 위 4가지와 유사한 성질의 것
* 매우 포괄적으로 자본적 지출의 범위를 규정
양도소득세 필요경비로 인정되지 않는 항목(수익적 지출)
양도소득세로 인정될 것 같은데 인정이 안 되는 항목들도 있습니다.
부동산 취득, 보유 관련 수익적 지출 항목이 양도소득세 산정 시 인정되지 않는 필요경비인데요.
수익적 지출은 주택의 유지보수를 위해 지출되는 비용이며 주택가치의 상승과 큰 관련이 없는 지출을 의미합니다.
인정되지 않는 필요경비를 양도소득세 산정시 산입 하는 경우에 추후 세금 추징이 발생할 수 있어 주의해야 합니다.
아래에서 양도소득세로 인정되지 않는 필요경비를 자세히 살펴보겠습니다.
1. 장판 및 벽지 교체 비용
2. 싱크대, 주방 기구 교체 비용
3. 옥상 방수 공사 비용
4. 화장실 변기 공사비, 타일 교체 비용
5. 페인트칠, 방수 공사비
6. 보일러 "수리" 비용
7. 외벽 도색 비용
8. 경매로 취득 시 기존 임차인 명도비용
9. 기존 임차인 퇴거 보상비용
10. 대출금 이자
11. 고가의 샹들리에 등 구입비
12. 경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세 보증금
13. 장기할부조건 연체이자
14. 매매계약 해약에 따른 위약금
15. 취득세 납부지연 가산세
16. 수목 재배 비용
17. 주택청약예금 이자상당액
18. 경매 낙찰금 지연에 따른 이자
19. 구옥 인테리어 및 리모델링: 추후 양도 시 양도가액을 높여주는 역할을 하는 것은 분명하지만 올라간 값어치만큼 리모델링 비용이 양도가액에서 차감되는 것은 아니니 주의하셔야 합니다!
아래 버튼 누르시면 양도소득세 자동계산 가능한 곳으로 연결됩니다!
양도소득세 비과세요건
1. 분양권은 최초 분양계약일로부터 보유기간을 산정하며 비과세 혜택이 없음
2. 주택은 입주 잔금일로부터 2년 후에 매매해야 비과세
3.1 주택자가 새로운 주택 취득 후, 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 1 주택으로 인정 비과세(일시적 2 주택)
4. 2017년 8월 1일 이후 조정대상지역 구매 물건은 2년 이상 거주하거나 임대물건인 경우 비과세
5. 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 임대 물건도 2년 이상 거주해야 비과세
6. 2021년 이후 양도 건은 최종 1 주택이 된 날로부터 2년 이상 경과해야 비과세
양도세 필요경비는 판단하는 국세청 조사관들마다 의견이 다르고, 매년 달라질 수 있어
위와 적용 범위가 상이할 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
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